Aprire un B&B

Vuoi aprire un Bed & Breakfast ma non sai da dove iniziare?

Ecco gli step che devi seguire!

  1. scegli la tipologia ricettiva. In base alle caratteristiche strutturali dell’appartamento da adibire a struttura extra-alberghiera, puoi scegliere tra differenti tipologie: Bed&Breakfast, Casa vacanze ed Affittacamere;
  2. verifica dell’adeguatezza dell’immobile: conformità statica, agibilità, superficie delle camere e bagni, regolamenti condominiali, leggi regionali in materia turistica;
  3. fai un Business Plan: è opportuno creare un piano di fattibilità stimando le presenze potenziali in relazione ai dati ISTAT della zona di riferimento. Fai una stima dei costi considerando sia quelli fissi che quelli variabili. Crea un piano di Marketing elencando tutte le azioni che intendi mettere in atto per vendere la tua struttura: portali turistici, sito web, social advertising, immagine coordinata, etc. Consiglio di non essere troppo ottimista nella valutazione e di essere quanto più realista. Fatti aiutare da un esperto!
  4. pratiche burocratiche necessarie per l’avvio: comunicare l’avvio dell’attività agli uffici comunali di competenza e trasmettere le pratiche di conformità dell’immobile (redatta da un tecnico abilitato) tramite SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive);
  5. Sottoscrivere un’assicurazione sull’immobile per Responsabilità Civile verso terzi;
  6. In base alla tipologia ricettiva (B&B, case vacanze ed affittacamere) occorre regolarizzare alcuni vincoli: Canone Speciale Rai, SIAE, protocollo HACCP, prevenzione incendi, etc.
  7. Promuovi la tua struttura: sito web, inserimento nei principali portali turistici, social network, …

 

 

Il pagamento del canone RAI e della SIAE sono obbligatori! Secondo il Decreto-Legge del 21 febbraio 1938 n. 246 “chiunque detenga uno o più apparecchi atti od adattabili alla ricezione delle radioaudizioni è obbligato al pagamento del canone di abbonamento”. Quindi, il canone RAI è una tassa che si paga per il possesso degli apparecchi audiovisivi e non solo per il loro utilizzo.

Occorre considerare che ci sono due tipologie di canone:

  • Il canone ordinario è dovuto da chi detiene apparecchi atti o adattabili alla ricezione delle trasmissioni radio televisive in ambito familiare
  • Il canone speciale è dovuto da chi detiene uno o più apparecchi atti o adattabili alla ricezione delle trasmissioni radiotelevisive in locali aperti al pubblico o comunque al di fuori dell’ambito familiare e dunque nella sfera commerciale.

Il riferimento normativo è il Decreto Legislativo Luogotenenziale del 21 dicembre 1944, n. 458.

Concludendo:

  • canone ordinario: il pagamento spetta ai B&B, con o senza partita IVA, che detengono apparecchi audiovisivi nella propria abitazione, ma non nei luoghi destinati all’attività ricettiva (camere destinate agli ospiti e locali comuni come la sala colazione);
  • canone speciale: sono tenuti a pagarlo i B&B e Affitacamere, con o senza partita Iva, che posseggono televisori nelle camere e negli spazzi destinati agli ospiti;
  • Pagano sia il canone ordinario sia il canone speciale, B&B e Affittacamere, con o senza partita IVA, che possiedono apparecchi audiovisivi presenti sia nei locali destinati agli ospiti, sia in locali destinati esclusivamente alla propria famiglia.

Per saperne di più sul canone Ordinario clicca qui;

Per saperne di più sul canone Speciale clicca qui.

 

Aprire un B&B, casa vacanze o affittacamere, comporta svariati costi a volte difficilmente valutabili come le spese di natura straordinaria come i costi di ristrutturazione, affitto, mutuo, etc. In linea di massima occorre tener presente i seguenti:

  1. verifica idoneità statica, agibilità dei locali e certificazione degli impianti, da parte di un ingegnere o di un tecnico abilitato. Il compenso dei professionisti può variare da € 800,00 a € 2.0000,00;
  2. polizza assicurativa RC: € 80,00 – € 300,00 a seconda del valore immobiliare da assicurare e dalle garanzie accessorie come incendio, danni a cose portate in albergo, furti, etc.
  3. invio pratica SUAP: € 50,00
  4. Canone Rai e SIAE: variano a secondo del numero di TV presenti nell’appartamento
  5. sito web: € 350,00 per chi si rivolge alla nostra consulenza
  6. indicizzazione e campagne advertising per pubblicizzare la struttura: € 100,00 – € 600,00
  7. inserimento portali turistici: alcuni applicano una commissione sul venduto, altri chiedono un canone fisso annuo
  8. consulenza commercialista ed esperto contabile:
  • meglio un B&B o una casa vacanze che dare l’appartamento in affitto…

Concedere un appartamento in affitto prevede molte meno rogne e costi, ma se rinunciare alle festività ed essere continuamente in contatto con le persone provenienti da tutto il Mondo è la tua passione e se l’appartamento ha un appeal turisticamente valido, allora avvia questa impresa ma ricorda che non è un gioco!

  • ho una camera in più…

Prima di iniziare chiediti se ti piacerebbe avere in casa sempre persone diverse con abitudini diverse che condividono i tuoi spazzi, se sei disposto a fare public relation, a preparare la colazione a fare le pulizie, etc.

  • si guadagna bene…

Il guadagno di un B&B ben avviato può essere considerevole, ma dipende dalle peculiarità del B&B, dalla zona in cui è situato e dalle capacità di gestione/marketing.

va di moda aprire un B&B, lo apro anch’io…

Se hai già un lavoro e questa sarebbe la seconda attività, allora chiediti se riuscirai a conciliare i vari impegni lavorativi e non. Chiediti “chi accoglierà gli ospiti?” Tieni a mente che anche se stabilirai degli orari per il check-in, non sempre saranno rispettati dagli ospiti che si presentano ad ogni ora del giorno e della notte; Chiediti “per la colazione e per le pulizie come faccio?”

Considera che come tutte le attività commerciali, senza passione, impegno e sacrificio non si può avere successo!

  • ho perso il lavoro, meglio che stare senza far niente…

Ottimo, può rivelarsi una buona idea quella di inventarsi un lavoro e rimettersi in gioco da imprenditore, ma devi sentirti portato specialmente nelle relazioni con il pubblico ed avere un minimo di formazione linguistica e gestionale.

  • è facile e non impegnativo…

Chi crede di poter fare tutto da solo sbaglia, poichè ci sono mille aspetti a cui pensare e tanti dettagli da gestire. Affidati ad un esperto che almeno ti aiuti con la parte commerciale e ti supporta nella gestione operativa.

Dopo aver esaminato con cura tutti gli aspetti elencati se sei pronto a diventare un imprenditore extra-alberghiero, ti aspetta un settore molto competitivo ma che riempie di soddisfazioni personali ed anche economiche!

Ciò che caratterizza la tipologia ricettiva “affittacamere”, riguardano i seguenti aspetti:

  • è necessario aprire Partita Iva e svolgere l’attività in forma imprenditoriale;
  • l’appartamento è soggetto a normativa sanitaria
  • numero di camere maggiori rispetto ai B&B (a seconda delle normative regionali);
  • può avere il bagno in camera o in comune con le altre camere;
  • non vi è l’obbligo di residenza del proprietario nell’appartamento in cui si svolge l’attività ricettiva;

 

I Bed and Breakfast sono una particolare tipologia di ospitalità ricettiva che consiste nell’ospitare viaggiatori all’interno della propria abitazione, offrendo loro la prima colazione. Ecco le principali caratteristiche:

  • l’attività di B&B può essere svolta in forma imprenditoriale e non;
  • il B&B aperto in forma non imprenditoriale comporta l’occasionalità dell’attività e dunque una chiusura (anche non continuativa) di 90 giorni all’anno;
  • il numero di camere è limitato e varia a seconda della normativa regionale;
  • la normativa igienico-sanitaria prevede che la colazione deve essere preparata con prodotti confezionati e sigillati e non con torte/ciambelle preparate in casa;

La Casa Vacanze si caratterizza per i seguenti aspetti:

  • deve essere data in affitto agli ospiti l’intera unità abitativa e non le singole stanze;
  • dev’esserci una cucina a disposizione degli ospiti;
  • non vi è la somministrazione di cibi e bevande;
  • la gestione di più appartamenti adibiti a case vacanze, prevede l’apertura obbligatoria della Partita IVA

 

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